Wycena nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, kompendium wiedzy…

Aby zrozumieć istotę prawa użytkowania wieczystego należy przypomnieć, czym jest i jaka była geneza powstawania tego prawa.

W XIX wieku, na ziemiach polskich rozpoczęła się faza dynamicznego rozwoju przemysłu. Rozwijał się przemysł ciężki, włókienniczy, później w czasie I wojny światowej również przemysł zbrojeniowy, wszystko to doprowadziło do napływu do ośrodków przemysłowych dużej ilość ubogich pracowników najniższego szczebla. Powstał wtedy problem dotyczący organizacji mieszkań dla klasy robotniczej.

źródło: Archiwum własne.
Zabudowania mieszkalne robotniczej dzielnicy Pogoń w Sosnowcu (Huty Buczek, dawniej Huty Katarzyna)

Rozwiązaniem tej kwestii było dostarczanie przez Państwo oraz związki samorządu terytorialnego (gminy) terenów budowlanych, aby sami zainteresowani mogli wybudować na własność swoje domy.

Wówczas zrodziła się potrzeba nadania odpowiedniej formy prawnej przekazywania terenów pod budownictwo mieszkaniowe, formą tą stało się prawo na mocy dekretu z 26 października 1945r. o prawie zabudowy. Na mocy tego dekretu Państwo lub gmina, będące właścicielami gruntu, mogą ustanowić na rzecz innej osoby na całości lub części tego gruntu, prawo wzniesienia jednego lub większej ilości budynków na czas i za wynagrodzeniem, oznaczonymi w umowie. Wtedy to ta inna osoba uzyskująca prawo zabudowy, nabywała prawo własności wzniesionego przez siebie budynku i prawo użytkowania gruntu będącego własnością Państwa lub gminy. Prawo zabudowy było ustanawiane na okres od 30 do 80 lat.

  

 

Kolejną konstrukcją prawną była wprowadzona Dekretem przez Radę Ministrów, zatwierdzonym przez Prezydium Krajowej Rady Narodowej - Prawo Rzeczowe z 11 października 1946r. (poz. 319) własność czasowa

źródło: Archiwum własne.
Zabudowania Huty Buczek (dawniej Huty Katarzyna) w Sosnowcu, założonej w roku 1881 przez
koncern Vereinigste Koenigs und Laudahutte

Zgodnie z art. 100 dekretu, własność czasowa polegała na tym iż grunt oddany pod budowę stawał się własnością uprawnionego na czas ograniczony w czasie, sposób korzystania z nieruchomości przeznaczonej na zabudowę przez właściciela czasowego był określony w umowie (art. 105 i 106).  

 

Z formy własności czasowej zrezygnowano w latach 60 XX w. kiedy to, w ustawie z 14 lipca 1961r.
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U nr 132, poz. 159), pojawiła się nowa forma prawna – użytkowanie wieczyste (art. 3).

Zgodnie z tą ustawą (art. 4, ust. 1) tereny państwowe mogły zostać przekazywane, zgodnie z celami ustalonymi w prawie zagospodarowania przestrzennego, art. 12 – 22, regulowały procedurę ustanawiania tego prawa, jego zakres, opłaty i terminy.

źródło: Archiwum własne.
Zabudowania zlikwidowanej Huty Jedność (dawniej Laurahutte) w Siemianowicach Śląskich, założonej w 1836 przez Hugo I Henckel von Donnermarck

W 1964r. definicję prawa użytkowania wieczystego przejął kodeks cywilny, jednakże znacznie ją modyfikując (art. 232).

Według kodeksu cywilnego prawo użytkowania wieczystego jest, jest prawem na cudzej rzeczy

i użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz zgodnie z umową o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste (art. 233).

Konstrukcja kodeksowa nawiązywała i nawiązuje luźno do wywodzącej się z prawa rzymskiego dzierżawy wieczystej (emfiteuzy), czyli prawa do czerpania korzyści z cudzej nieruchomości, przejętej tytułem najmu lub dzierżawy bez prawa nabycia własności przy jednoczesnym dziedzicznym i zbywalnym prawie do dysponowania tą dzierżawą. Właściciel mógł odwołać emfiteuzę w razie deterioracji (pogorszenia) gruntu, nie wykorzystywaniu go zgodnie wiedzą właściciela i umową w tym zakresie, zalegania z ciężarami publicznymi lub spłatą czynszu.

Art. 239 i 240 Kodeksu Cywilnego jednoznacznie wskazują na sposób korzystania z gruntu.

Użytkownik wieczysty, zgodnie z art. 240 k.c. jest zobowiązany do korzystania z gruntu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w przeciwnym razie umowa ta może ulec rozwiązaniu lub użytkownik może być obciążony znacznie większymi, narastającymi progresywnie dodatkowymi opłatami rocznymi. Tym samym użytkownik wieczysty jest związany zapisem w umowie i nie ma możliwości dobrowolnej i bez skutków finansowych zmiany funkcji nieruchomości.

Użytkowanie wieczyste, zatem przeważało na terenach dużych miast (a także na terenach dużych obszarów rolnych, użytkowanych przez Państwowe Gospodarstwa Rolne), szczególnie na ziemiach odzyskanych, jako forma prawna korzystania z gruntów państwowych i miało służyć celom budownictwa mieszkaniowego,

Instytucja użytkowania wieczystego stanowiła alternatywę dla przeniesienia własności nieruchomości, a jednocześnie stanowiła formę taniego, długotrwałego, zbliżonego do prawa własności korzystania z gruntu budowlanego.

źródło: Archiwum własne.
Zabudowania zlikwidowanej Huty Jedność (dawniej Laurahutte) w Siemianowicach Śląskich, założonej w 1836 przez Hugo I Henckel von Donnermarck

Ustawa z 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U z 1989r. nr 14, poz, 74), po raz kolejny zmieniła nomenklaturę, postanowiono, że formą władania nieruchomościami państwowymi będzie w przypadku jednostek państwowych i organizacji społecznych, nie użytkowanie ale, zarząd.

Ustawa utrzymała natomiast przepis art. 3 ustawy z 1961r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, oraz przepisy art. 232 i 233 kodeksu cywilnego, umożliwiające oddanie w użytkowanie wieczyste gruntów państwowych innym osobom prawnym i osobom fizycznym, doprecyzowując listę tych osób (art. 4):

Ustawa doprecyzowała także, cele oddania nieruchomości państwowych w zarząd (art. 38 i 39),

w przypadku jednostek państwowych i organizacji społecznych oraz w użytkowanie wieczyste,

w przypadku innych osób (art. 22 i 23):

źródło: Archiwum własne.
Zabudowania zlikwidowanej Szamotowni Rogoźnik - Rogoźnickich Zakłady Materiałów Ogniotrwałych

tym samym, nie było żadnych możliwości, wykorzystania nieruchomości państwowych na cele inne aniżeli te wymienione w ustawie.

Radykalne zmiany wprowadziła Ustawa z dnia 29 września 1990r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, bowiem wszystkie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy (związku międzygminnego), będące w dniu 05 grudnia 1990r. w zarządzie państwowych osób prawnych innych niż Skarb Pastwa stają się z tym dniem z mocy prawa przedmiotem użytkowania wieczystego.

W obowiązującej ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (ostatni tekst jednolity z 2015r. nr 1774, z późniejszymi zmianami), instytucja uwłaszczenia uregulowana została w art. 200 ustawy, miała ona już w sposób deklaratoryjny doprowadzić do przekształcenia prawa zarządu wykonywanego przez komunalne i państwowe osoby prawne nad nieruchomościami państwowymi i gminnymi w sprawie użytkowania wieczystego.

Obowiązująca ustawa potwierdziła również, że grunt może być oddany w użytkowanie wieczyste tylko w ściśle określonym celu (art. 29) i cel ten powinien być sprecyzowany w umowie.

Po drugie, od tak sprecyzowanego celu, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy, uzależniona jest wysokość stawek procentowych opłat rocznych, w przeciwnym razie umowa ta może ulec rozwiązaniu lub użytkownik może być obciążony większymi opłatami rocznymi.

źróło: fotopolska.eu.
Zabudowania Huty Katowice w Dąbrowie Górniczej (obecnie ArcelorMittal Poland O/Dąbrowa Górnicza), założonej w 1972r.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami za nieruchomość oddaną w użytkowanie wieczyste wnosi się przez cały okres trwania użytkowania wieczystego opłaty roczne, a wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zgodnie z § 28 pkt. 1 i pkt. 2, w związku z pkt.4 Rozporządzenia z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami, w szczególności zmiana z 14 lipca 2011r. Dz.U 165, poz. 985), przy ustalaniu ceny nieruchomości gruntowej dla aktualizacji opłat z tytułu oddania jej w użytkowanie wieczyste określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, a zgodnie z § 28 pkt. 5, tego Rozporządzenia, z uwzględnieniem stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, z zastrzeżeniem art. 73, ust. 2 ustawy).

Tak więc, przeznaczenie tej nieruchomości na potrzeby wyceny (tj. ustalenie, jakie są możliwości jej zagospodarowania) rzeczoznawca powinien ustalić w oparciu o wiążące w tym zakresie zapisy umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste lub oparciu o zapisy decyzji administracyjnych. Rozpoznanie celu oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, to kwestia o fundamentalnym znaczeniu z punktu widzenia wykorzystania operatu szacunkowego dla potrzeb aktualizacji opłat rocznych, co oznacza, że może mieć istotny wpływ na uzyskany wynik wyceny.
Informacje o przeznaczeniu nieruchomości w obowiązującym na dzień sporządzania wyceny miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nie niweczą w żaden sposób zapisów umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ani zapisów decyzji administracyjnych.
Orzecznictwo dotychczasowe wskazuje w tym zakresie, że najpierw musiałaby nastąpić trwała zmiana sposobu korzystania, i dopiero ona skutkuje zmianą wartości związaną z przeznaczeniem nieruchomości, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co jednocześnie byłoby podstawą do zmiany wysokości stawki opłaty rocznej.

żródło: fotopolska.eu.
Tereny Huty Bankowa w Dąbrowie Górniczej, założonej w latach 1834-1840 przez Bank Polski

Mogą pojawić się, co prawda takie wątpliwość przy analizie celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w przypadku decyzji administracyjnych wojewody uwłaszczających z mocy państwowe osoby prawne, posiadające nieruchomości w zarządzie w dniu 05 grudnia 1990r., bowiem z treści tych decyzji nie wynikały jednoznacznie cele oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Istnieją jedynie zapisy, że nieruchomości mają zostać użytkowane w celu realizacji zadań statuowanych jednostki.
Tutaj godnym przytoczenia jest niezmiennie aktualny wyrok Sądu Najwyższego z 22 maja 1968r. – sygn. II CR 237/68, OSP 1969/11/234:
„Jeżeli umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste nie reguluje zakresu korzystania przez użytkownika z terenu, zakres ten należy oceniać przy uwzględnieniu przede wszystkim charakteru użytkowania wieczystego i celu, dla którego instytucja ta została przez ustawodawcę wprowadzona”.

Przytoczona wcześniej geneza i historia powstawania prawa użytkowania wieczystego, wskazuje jednoznacznie, że grunty państwowe pierwotnie zawsze oddawane były, odpowiednio w użytkowanie, zarząd, później w użytkowanie wieczyste, albo jedynie zgodnie z pierwotnym przeznaczeniem terenu w planie zagospodarowania (np. pod budownictwo mieszkaniowe), albo pod realizację zadań statutowych jednostek państwowych (np. tereny przemysłowe, tereny produkcyjne, tereny infrastruktury).

Zawsze z celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste związana była procentowa stawka z tytułu opłaty rocznej i zawsze w przypadku nie dotrzymania postanowień umowy, co do sposobu korzystania z nieruchomości nakładane były przez organ sankcje poprzez rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego albo zwiększenia opłat rocznych.

I tak, jeżeli teren objęty uwłaszczeniem, w całości był niezbędny w celu realizacji zadań statutowych przedsiębiorstwa np. przemysłowego, w całości została dla niego nałożona jednolita stawka procentowa w odpowiedniej wysokości (np. 3%), nie doszło do trwalej zmiany przeznaczenia, dodatkowo wciąż istnieje przedsiębiorstwo lub jego następca prawny, nie ma więc podstaw do twierdzenia, że terem może mieć inne przeznaczenie aniżeli przemysłowe. Choćby ustalenia planu miejscowego wskazywały inaczej.

W tym wypadku rzeczoznawca majątkowy w wycenie prawa własności gruntu powinien uwzględnić zasadę prawną pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać).

Organ bowiem, jedynie w przypadku trwałej zmiany przeznaczenia gruntu przez użytkownika wieczystego, ma ustawowe prawo nie tylko do zmiany stawki procentowej z tytułu opłaty rocznej, ale również czerpania pożytków, w postaci wyższych opłat rocznych, o ile na skutek zmiany, dokonanej przez użytkownika wieczystego, następuje wzrost wartości rynkowej gruntu (art. 73, ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w związku z art. 64 ust. 3 Konstytucji i art. 140 kc).

Nieco inne podejście, powinien mieć rzeczoznawca majątkowy, w sytuacji, jeżeli uwłaszczane z mocy prawa przedsiębiorstwo nie istnieje, nie istnieje żaden jego formalny następca prawny, prawo użytkowania wieczystego nieruchomości lub części nieruchomości zostało przeniesione na rzecz innej osoby, a nieruchomość lub części tych nieruchomości nie zostały zabudowane zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem, wtedy, organ jak najbardziej ma prawo do zmiany zarówno stawki procentowej z tytułu opłaty rocznej jak i potraktowania przeznaczenia nieruchomości zgodnie z przepisami aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

źródło: podskarpie.org.pl.
Powstałe osiedle domów jednorodzinnych na terenach poprzemysłowych zlikwidowanej Kopalni Paryż (Zawadzki) w Będzinie, przykład trwałej zmiany celu, zgodnie z art. 73 ustawy

Nie łączą bowiem organu zapisy wynikające z decyzji uwłaszczającej, obecny użytkownik, nie realizuje bowiem zadań statutowych przedsiębiorstwa, działa jedynie na swoją rzecz i w swoim imieniu, a nieruchomość nabył dla celów osobistych lub gospodarczych, wolę swoją w formie oświadczenia wyraził przed notariuszem podpisując akt notarialny umowę przeniesienia prawa użytkowania gruntu, na swoją rzecz.