Treści poniżej zawarte, są moimi osobistymi
przemyśleniami, opartymi na dwudziestoletnim doświadczeniu i praktyce w zawodzie rzeczoznawcy majątkowego i biegłego sądowego.
Pojęcie stanu nieruchomości, zostało zdefiniowane w art. 4 pkt. 17, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (ostatni
tekst jednolity z dnia 30 października 2015r. Dz. U. z 2015r. poz. 1774):
"Ilekroć w ustawie jest mowa o: stanie
nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan
prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia
infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym
wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której
nieruchomość jest położona".
Stan prawny nieruchomości jest ogółem praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligatoryjnym przysługującym w stosunku do danej nieruchomości. I choć określenie stanu prawnego nieruchomości jest jednym z najważniejszych etapów poprzedzających proces wyceny nieruchomości, to w dzisiejszym wpisie nie będę się tym stanem zajmować .
Chciałabym dotknąć problemu pojawiającego się, przy określaniu stanu techniczno-użytkowego, stanu otoczenia itp., problemu, kiedy w procesie wyceny stan nieruchomości należy analizować, na datę wcześniejszą, dużo wcześniejszą (np. na dzień „dekretu Bieruta" z 1945), niż data wyceny
a ceny ustalać na datę aktualną w dniu sporządzenia wyceny.
a ceny ustalać na datę aktualną w dniu sporządzenia wyceny.
Pierwszym
problemem jest brak możliwości jednoznacznego opisu stanu, z powodu
braku możliwości dokonania oględzin, w przeszłym czasie. Tutaj jednak
pomocne okazują się archiwalne fotografie nieruchomości, przesłuchania
świadków i inne materiały dowodowe gromadzone w aktach sprawy przez
sądy powszechne.
Drugim z kolei, i to trudniejszym jest uwzględnienie stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej a także stanu otoczenia w procesie wyceny.
Załóżmy następujący przypadek: W dniu utraty prawa własności nieruchomości, z mocy dekretu Bieruta w 1945r. nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym, znajdowała się w dobrym stanie technicznym (bowiem rok budowy budynku to 1938), wyposażona była we wszystkie możliwie w tamtych czasach urządzenia infrastruktury technicznej (miała doprowadzoną energię elektryczną i wodę) a w budynku zlokalizowana była łazienka a ścieki odprowadzane były do osadnika. Nieruchomość położona była przy głównej utwardzonej ulicy, w centrum dużej wsi, obok nieruchomości znajdowała się szkoła, posterunek straży pożarnej, znajdował się sklep. W sąsiedztwie mieszkał felczer.
Dzisiaj, w następstwie naturalnych procesów rozwojowych, wieś została "wchłonięta" do większego miasta, stanowiąc jego peryferyjną dzielnicę. Jednakże wszystkie tereny dzielnicy posiadają kanalizacje sanitarną, deszczową, gazociąg, światłowody i inne zdobycze techniki.
W dzielnicy wybudowano dużo obiektów o charakterze rezydencjalnym oraz nowoczesne osiedla domków jednorodzinnych. Zachowały się jednak i domy przedwojenne, w większości przebudowane i zmodernizowane. Zniknął jednak całkowicie rolniczy charakter miejscowości, praktycznie wszystkie zabudowania zagrodowe zostały wyburzone albo przekształcone na inne nie rolnicze funkcje.
Nowoczesna na tamte czasy nieruchomość z punktu widzenia dzisiejszych realiów wypadłaby raczej słabo.
Zmiany, które nastąpiły są wynikiem naturalnych procesów urbanizacyjnych i nastąpiłyby one również, gdyby poprzedni właściciel nie utracił własności nieruchomości. Zwłaszcza, że poprzedni właściciel do dnia utraty prawa własności, dochował wszelkich możliwych starań aby nieruchomość, którą utracił utrzymywać w najlepszym w owych czasach standardach wyposażenia.
Należy pamiętać, że odszkodowanie powinno być równe kwocie jaką poprzedni właściciel nieruchomości mógłby obecnie uzyskać za nią na rynku, gdyby dawniej nie odebrano mu własności tej nieruchomości.
Oczywistym zatem jest, że przy określeniu wartości nieruchomości do ustalenia odszkodowania, celem osiągnięcia stanów porównywalnych, należy poszukiwać transakcji nieruchomościami podobnymi położonymi w obecnym otoczeniu nieruchomości wycenianej, przy założeniu dobrych stanów technicznych budynków, z pełnym wyposażeniem w urządzenia infrastruktury technicznej, przy założeniu obecnej intensywności wykorzystania terenu. Założenia takie potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2013 roku V CSK 81/13:
"Stan nieruchomości, to taki stan który obejmuje nie tylko parametry fizyczne lub geodezyjne danej nieruchomości (np. jej powierzchnię, infrastrukturę), lecz także samo jej funkcjonalne przeznaczenie społeczno - gospodarcze, w dniu jej wywłaszczenia".
Należy tutaj również pamiętać, o zasadzie wynikającej z art. 363 par 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (ostatni tekst jednolity z dnia 17 lutego 2016r. Dz.U z 2016r., poz. 380):
"Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili".
Kwota odszkodowania musi uwzględniać siłę nabywczą pieniądza, w którym wyrażone jest odszkodowanie. Ponieważ w rozpatrywanym przypadku nie zachodzą te szczególne okoliczności,
o których mowa w art. 363.2 Kodeksu Cywilnego, oczywistym jest będąc w zgodzie z tym przepisem w procesie wyceny przyjmować ceny aktualne (na dzień ustalenia odszkodowania) możliwe do uzyskania na rynku na nieruchomości podobne.
Tak samo należy spojrzeć na nieruchomość, przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny do ustalenia wysokości odszkodowania.
Przeznaczenie nie jest uzależnione od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, ale od tego jakie są potrzeby rozwojowe gminy.
Gdyby poprzedni właściciel nie utracił własności nieruchomości, przeznaczenie byłoby obecnie takie jakie wynika z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Tak więc, przy założeniu, że odszkodowanie powinno być równe kwocie jaką poprzedni właściciel nieruchomości mógłby obecnie uzyskać za nią na rynku, gdyby dawniej nie odebrano mu własności tej nieruchomości, najwłaściwszy jest pogląd, że przy określaniu wartości dla celów odszkodowania, należy przyjmować ich aktualne przeznaczenie (z dnia ustalenia odszkodowania).
Istnieje jednak orzecznictwo, które przesądza odmiennie, np. zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi -
I Wydział Cywilny z dnia 22 lipca 2015r. I ACa 130/15:
"Skoro zatem będąca przedmiotem sporu nieruchomość w dacie wywłaszczenia była nieruchomością rolną, a taki charakter zachowywała jeszcze w latach 2005 - 2006 i nigdy nie była faktycznie wykorzystywana na cele określone w orzeczeniu
o wywłaszczeniu to trudno uznać, by późniejsza zmiana przeznaczenia i nakłady dokonane bez udziału powodów miały rzutować na wysokość odszkodowania dochodzonego w niniejszym sporze".
Ale również i takie:
"Przy rozstrzyganiu tego rodzaju spraw konieczne jest zachowanie daleko idącej elastyczności oraz unikanie wszelkiej szablonowości... Ustalenie odszkodowania nie może bowiem powodować, albo pokrzywdzenia, albo bezpodstawnego wzbogacenia poszkodowanego" - wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku - I Wydział Cywilny z dnia 19 listopada 2015r. I ACa 619/15.
 |
| Archiwum własne, zdjęcie by Kuba |
Drugim z kolei, i to trudniejszym jest uwzględnienie stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej a także stanu otoczenia w procesie wyceny.
Załóżmy następujący przypadek: W dniu utraty prawa własności nieruchomości, z mocy dekretu Bieruta w 1945r. nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym, znajdowała się w dobrym stanie technicznym (bowiem rok budowy budynku to 1938), wyposażona była we wszystkie możliwie w tamtych czasach urządzenia infrastruktury technicznej (miała doprowadzoną energię elektryczną i wodę) a w budynku zlokalizowana była łazienka a ścieki odprowadzane były do osadnika. Nieruchomość położona była przy głównej utwardzonej ulicy, w centrum dużej wsi, obok nieruchomości znajdowała się szkoła, posterunek straży pożarnej, znajdował się sklep. W sąsiedztwie mieszkał felczer.
Dzisiaj, w następstwie naturalnych procesów rozwojowych, wieś została "wchłonięta" do większego miasta, stanowiąc jego peryferyjną dzielnicę. Jednakże wszystkie tereny dzielnicy posiadają kanalizacje sanitarną, deszczową, gazociąg, światłowody i inne zdobycze techniki.
W dzielnicy wybudowano dużo obiektów o charakterze rezydencjalnym oraz nowoczesne osiedla domków jednorodzinnych. Zachowały się jednak i domy przedwojenne, w większości przebudowane i zmodernizowane. Zniknął jednak całkowicie rolniczy charakter miejscowości, praktycznie wszystkie zabudowania zagrodowe zostały wyburzone albo przekształcone na inne nie rolnicze funkcje.
Nowoczesna na tamte czasy nieruchomość z punktu widzenia dzisiejszych realiów wypadłaby raczej słabo.
 |
| Archiwum własne, zdjęcie by Kuba |
Należy pamiętać, że odszkodowanie powinno być równe kwocie jaką poprzedni właściciel nieruchomości mógłby obecnie uzyskać za nią na rynku, gdyby dawniej nie odebrano mu własności tej nieruchomości.
Oczywistym zatem jest, że przy określeniu wartości nieruchomości do ustalenia odszkodowania, celem osiągnięcia stanów porównywalnych, należy poszukiwać transakcji nieruchomościami podobnymi położonymi w obecnym otoczeniu nieruchomości wycenianej, przy założeniu dobrych stanów technicznych budynków, z pełnym wyposażeniem w urządzenia infrastruktury technicznej, przy założeniu obecnej intensywności wykorzystania terenu. Założenia takie potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2013 roku V CSK 81/13:
"Stan nieruchomości, to taki stan który obejmuje nie tylko parametry fizyczne lub geodezyjne danej nieruchomości (np. jej powierzchnię, infrastrukturę), lecz także samo jej funkcjonalne przeznaczenie społeczno - gospodarcze, w dniu jej wywłaszczenia".
Należy tutaj również pamiętać, o zasadzie wynikającej z art. 363 par 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (ostatni tekst jednolity z dnia 17 lutego 2016r. Dz.U z 2016r., poz. 380):
"Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili".
Kwota odszkodowania musi uwzględniać siłę nabywczą pieniądza, w którym wyrażone jest odszkodowanie. Ponieważ w rozpatrywanym przypadku nie zachodzą te szczególne okoliczności,
o których mowa w art. 363.2 Kodeksu Cywilnego, oczywistym jest będąc w zgodzie z tym przepisem w procesie wyceny przyjmować ceny aktualne (na dzień ustalenia odszkodowania) możliwe do uzyskania na rynku na nieruchomości podobne.
Tak samo należy spojrzeć na nieruchomość, przy ustalaniu przeznaczenia nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny do ustalenia wysokości odszkodowania.
Przeznaczenie nie jest uzależnione od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, ale od tego jakie są potrzeby rozwojowe gminy.
Gdyby poprzedni właściciel nie utracił własności nieruchomości, przeznaczenie byłoby obecnie takie jakie wynika z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy. Tak więc, przy założeniu, że odszkodowanie powinno być równe kwocie jaką poprzedni właściciel nieruchomości mógłby obecnie uzyskać za nią na rynku, gdyby dawniej nie odebrano mu własności tej nieruchomości, najwłaściwszy jest pogląd, że przy określaniu wartości dla celów odszkodowania, należy przyjmować ich aktualne przeznaczenie (z dnia ustalenia odszkodowania).
Istnieje jednak orzecznictwo, które przesądza odmiennie, np. zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Łodzi -
I Wydział Cywilny z dnia 22 lipca 2015r. I ACa 130/15:
"Skoro zatem będąca przedmiotem sporu nieruchomość w dacie wywłaszczenia była nieruchomością rolną, a taki charakter zachowywała jeszcze w latach 2005 - 2006 i nigdy nie była faktycznie wykorzystywana na cele określone w orzeczeniu
o wywłaszczeniu to trudno uznać, by późniejsza zmiana przeznaczenia i nakłady dokonane bez udziału powodów miały rzutować na wysokość odszkodowania dochodzonego w niniejszym sporze".
Ale również i takie:
"Przy rozstrzyganiu tego rodzaju spraw konieczne jest zachowanie daleko idącej elastyczności oraz unikanie wszelkiej szablonowości... Ustalenie odszkodowania nie może bowiem powodować, albo pokrzywdzenia, albo bezpodstawnego wzbogacenia poszkodowanego" - wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku - I Wydział Cywilny z dnia 19 listopada 2015r. I ACa 619/15.
Brak komentarzy :
Prześlij komentarz